O mercado de fundos de investimento imobiliários (FIIs) no Brasil está em um momento promissor, impulsionado pelo início de um ciclo de redução das taxas de juros.
O índice Ifix, que representa os fundos imobiliários mais negociados na Bolsa de Valores, registrou um impressionante aumento de 16% nos últimos seis meses. Simultaneamente, uma inovação está ganhando espaço: os tokens imobiliários.
Tokens Imobiliários: A Disrupção no Mercado
Os tokens imobiliários são ativos digitais que funcionam de maneira semelhante às cotas de FIIs, mas com um toque de modernidade, baseado em tecnologia blockchain, que é a base das criptomoedas como o Bitcoin.
Eles permitem a divisão digital de propriedades, possibilitando a negociação de frações dos imóveis. A promessa dessa novidade é oferecer cotas mais acessíveis e potencialmente maior rentabilidade em comparação ao mercado tradicional.
Redução de Custos e Acesso Direto
Uma das principais atrações dos tokens imobiliários é a eliminação de intermediários, o que resulta em redução significativa de custos operacionais.
Isso, por sua vez, leva a taxas de juros mais baixas para os emissores e uma rentabilidade potencialmente mais atrativa para os investidores.
Nos FIIs tradicionais, as taxas de administração podem variar de 0,6% a 1,5% ao ano, tornando o investimento menos eficiente em termos de custos.
Fracionamento e Diversificação
Outro diferencial dos tokens imobiliários é a possibilidade de fracionamento ainda maior dos imóveis.
Enquanto é possível encontrar cotas de FIIs por menos de R$ 100, os tokens têm o potencial de permitir a subdivisão em frações ainda menores, chegando até mesmo a centavos. Isso amplia as opções de investimento e diversificação para os interessados no mercado imobiliário.
Riscos e Regulamentação
Os tokens de renda fixa estão sob escrutínio da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e estão sendo discutidas maneiras de adequá-los às regulamentações de valores mobiliários.
Atualmente, esse setor opera em uma zona regulatória cinzenta, o que traz incertezas para os investidores.
Empresas que buscam conformidade com as normas de securitização enfrentam limitações, como ofertas de até R$ 15 milhões, emissores com teto de faturamento de R$ 40 milhões e intervalos de 120 dias entre ofertas, além de um mercado secundário restrito.
Algumas empresas optam por se estabelecer no exterior para ganhar flexibilidade, o que, por sua vez, gera riscos regulatórios adicionais.
Além das questões regulatórias, os tokens imobiliários também estão sujeitos a riscos tecnológicos, como ataques virtuais que podem comprometer a segurança das carteiras digitais e das chaves privadas.
